К земельным юристам, земельным адвокатам, Нашей организации обратилось юридическое лицо с просьбой об оказании юридической помощи в вопросе соблюдения законности при установлении решением суда сервитута в отношении принадлежащего юридическому лицу (далее ПАО) земельного участка.
При изучении документов, решения суда и гражданского дела в целом, Нам стало известно, что решением одного из районных судов города Сочи, установлен сервитут в отношении земельного участка принадлежащего ПАО, но принятым решением суда не соблюдены законные права обратившегося к Нам ПАО, многие вопросы не отражены ни в гражданском деле, ни в принятом и вступившем в силу решении суда.
Истцы, физические лица, обратились в суд к ПАО о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута). Исковые требования были обоснованы тем, что истцы являются собственниками коттеджей в коттеджном городке одного из микрорайонов г. Сочи. Проход и проезд к принадлежащим истцам коттеджам (жилым домам) возможен только через соседний участок, принадлежащий ПАО (ответчику) на соответствующем праве. В 2016г. ПАО по соображениям безопасности, перекрыл подъездную дорогу к коттеджам. Поскольку с 2016г. достичь соглашения об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитутом) сторонам не удалось, истцы обратились в один из районных судов г. Сочи с требованиями – обязать ответчика ПАО предоставить истцам и членам их семей для прохода и проезда право ограниченного пользования земельным участком (сервитута), расположенным в одном из районов г. Сочи, по существующей подъездной автомобильной дорогой (с указанием ширины и длины дороги).
Решением суда первого звена (районного суда), оставленным без изменения судом второго звена (апелляцией), исковые требования удовлетворены, суд обязал ПАО предоставить собственникам коттеджей и членам их семей для проезда и прохода право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком по существующей подъездной автодорогой, пролегающей через земельный участок обратившегося к Нам ПАО, в существующих пределах общей длиной …м., в пределах ширины дороги от …м., до …м., общей плозадью ….кв.м., с указанием координат.
Адвокатом по недвижимости Нашей юридической организации, после изучения всех документов и ознакомления с гражданским делом, была подготовлена кассационная жалоба, с просьбой об отмене решения суда первой инстанции и определения апелляционной инстанции-как незаконных.
Вышестоящий суд кассационной инстанции, — посчитал доводы кассационной жалобы, подлежащие удовлетворению ввиду следующего:
— Определением районного суда по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено было одной из экспертных организации города Сочи.
— Согласно заключению экспертизы – организация проезда по земле ПАО не связана с затратами по организации проезда.
— Удовлетворяя исковые требования суд первого звена сослался на выводы строительно-технической экспертизы, которая пришла к выводу о том, что существует только один вариант подъезда к принадлежащим коттеджам истцов.
— Суд второго звена (апелляция) согласился с выводами районного суда.
Между тем, судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права при рассмотрении спора об установлении сервитута (не выполнены требования законодательства при установлении сервитута):
— примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута и оценка иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости (истец) может требовать сервитута – указан в п.1 ст. 274 ГК РФ – из которой следует, что предоставление сервитута является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, собственника недвижимого имущества.
— Право ограниченного пользования установленное в пользу другого лица, должно быть наименее обременительным для ответчика, — поэтому при определении права ограниченного пользования (сервитута) и условий осуществления сервитута – сед обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора (об установлении сервитута) с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивало только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника (землепользователя) земельного участка.
— В связи с этим, суды при рассмотрении дел об установлении сервитута, в соответствии с требованиями п.3 ст.274 ГК РФ, суды обязаны (должны) исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретных нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута (учитывать исключительный характер сервитута).
— Проезд и проход к недвижимому имуществу истца – прямо отнесены к потребностям, наличие которых дает право истцу требовать установления сервитута. Поэтому судам важно определять – имеется ли возможность у истца доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным нормами права о сервитуте.
— Что касается объема и содержания права ограниченного пользования чужим имуществом (в данном случае земельным участком), судам необходимо выяснять- связаны ли они с теми потребностями, в обеспечении которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление права ограниченного пользования чужим участком (сервитута).
— Согласно п.5 ст.274 ГК РФ и п.6ст.23 ЗК РФ, — собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (своим имуществом). Следовательно, при принятии решения об удовлетворении требования об установлении сервитута, судам следует определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного сервитутом земельного участка.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить ответчик – собственник (землепользователь), если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления обремененной части участка, используемого для сервитута, в аренду третьим лицам и т.д.). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлено право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут).
— В состав платы за проход и проезд (в зависимости от обстоятельств спора) допустимо также включить расходы собственника обремененного сервитутом участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим участком (имуществом), в том числе затраты на обеспечение охраны и пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем состоянии и т.п.
— Суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора, не связан доводами сторон, касающимися порядка использования земельного участка, суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, например: маршрут прохода и проезда, которые не только бы соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для ответчика (собственника земельного участка в отношении которого устанавливается сервитут). При необходимости разрешения судом вопросов – отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных познаний (оценки, организации движения автотранспорта и т.д.), суд в соответствии со ст. 79 ГПК РФ может назначить проведение соответствующей экспертизы.
— Сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Согласно положениям п.3ст.274 ГК РФ – основанием для государственной регистрации права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), при наличии спора между истцом и ответчиком, — является решение суда, принятое в соответствии с п.3ст.274 ГК РФ. ПОЭТОМУ В РЕЗОЛЮТИВНОЙ ЧАСТИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО СУДЕБНОГО АКТА (решения суда, определения об утверждении мирового соглашения и т.д.) должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.
Неисполнение вышеуказанных требований закона судом – привели к отмене судебного акта об установлении сервитута. Обязательным условием, подлежащим указанию в решении суда, является указание на то, является ли рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцам единственным способом обеспечения основных потребностей как собственника недвижимости.
Также, суду необходимо определить и отразить в решении – имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте.
Отменяя решение суда первой инстанции (решение одного из районных судов г. Сочи), вышестоящий суд указал на формальный подход районного суда, и указал, что в нарушение положений ст.67 ГПК РФ, судом не дана оценка проведенной в рамках рассмотренного дела экспертного заключения, согласно которому технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджам истцов, расположенных в г. Сочи (адрес).
— Не содержат материалы дела и доказательств того, что дорога являющаяся предметом сервитута, фактически пригодна для движения и маневрирования автотранспорта.
— Не указан судом и конкретный круг лиц, наделенных возможностью пользоваться сервитутом, поскольку из решения суда не ясно, кто входит в состав членов семей истца.
— Отсутствует указание на срок действия сервитута, а также не определен судом размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка (предусмотренный п.5ст.274 ГК РФ) и п.6 ст.23 ЗК РФ.
Несоблюдение судом требований, предъявляемых к рассмотрению данной категории дел, — привело к тому, что фактически спор об установлении сервитута не был разрешен в соответствии с действующим законодательством (не разрешен по существу). С учетом, что допущенные нарушения судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без устранения указанных нарушений – невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон по делу, — суд вышестоящей инстанции признал принятые судебные акты незаконными, подлежащими отмене и направлении на новое рассмотрение.
(примечание): земельные юристы, земельные адвокаты Нашей юридической организации добились отмены незаконных судебных актов.
Судебные акты отменены, и при новом рассмотрении дела, районный суд следуя указанным вышестоящим судом ранее допущенных нарушений закона, оказал истцу в связи с тем, что имеется возможность организации альтернативной дороги к коттеджам. При совокупности всех доказательств, с учетом особенностей рассмотрения данной категории дел – при новом рассмотрении, суд первой инстанции пришел к выводу, что нет необходимости в установлении сервитута. Истцу отказано в удовлетворении требований.